最近房贷利率“坐滑梯” 想要提前还贷先莫急

最近，房贷利率一降再降，最新一期5年期以上LPR下调至4．45％，购买首套房的个人可享受到最低4．25％的房贷利率，存量房贷的个人月供也将有所减少。关于要不要提前还房贷的讨论声也越来越大。

影响因素：投资回报率

出现这一情况的一个重要原因是当下银行理财、基金等投资收益不再保本保息，收益波动不定，从而让人在当下的房贷利率与理财收益之间权衡。在权衡过后，不少年轻人选择提前还款。市民周先生和记者算了这样一笔账，他2017年买的房子，贷款近90万元，贷款时间30年，还款方式是等额本金，到期后，自己要还给银行170万元，其中利息有80万元。刚开始每月还6000元左右，其中包含本金2300元，到2022年，每个月还5400元。如果提前还30万元，就能省近30万元的利息，将贷款年限缩短了10年，现在每个月的月供降到了4000元。“如果拿这30万元去投资，按现在这个行情，大概率是要赔的。”周先生说。

在办理贷款时，影响最终还款额的一个重要因素是“还款法”，主要有两种，等额本息和等额本金。等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。等额本金法则是每个月的还款额不同，呈现每月递减的状态，它是将贷款本金按还款总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样形成月还款额。

就贷款100万元，期限30年，按照当下最低首套房贷利率4．25％计算，等额本息累计还款总额约177万元；等额本金累计还款总额约164万元。总还款额差13万元。

业内分析：并不适合所有人

要提前还款吗？提前还款合适吗？这是目前大部分有存量房贷的个人关心的问题。卓易数据分析师王玟琳在接受采访时表示，有以下几种情况不建议提前还款，第一种是房贷低于基准利率的，尤其是2009年、2015年买房享受巨大利率折扣的个人，没必要提前还贷。第二种，如果是等额本息的还款方式，还款时间已经超过三分之一，此前大部分还的是利息，不建议提前还款。还有一种是申请贷款时因特殊原因例如开发商拒绝使用公积金贷款，从而使用纯商业贷款的个人也可以再等等，因近日青岛公积金管理中心表示，正在研究出台针对这一部分人“商贷转公积金”的政策，公积金利率只有3．25％。

而像购房时房贷利率5％以上甚至高达6％，且手中有多余资金的个人，可提前还款。王玟琳介绍，此前理财的收益综合达7％－8％，不仅能打平房贷利息支出还有可观的收益；但目前理财收益普遍下降，银行理财一般3％－4％，如果没有更好的投资生息渠道，可还贷减少负债。

对有能力全额付清贷款的个人，王玟琳建议要综合评估再做决定，不能忽视的一个变量是房贷属于个人所得税附加扣除项，每个家庭每月最高可抵个税1000元。业内人士表示，如果现在选择了提前全部还清贷款，等于没有了这项金融业务，后面还有20来年的调整期，银行的利率和房贷利率都未可知，既要考虑未来的通货膨胀，也要考虑可能的滞胀或衰退。要不要提前还房贷，需要根据个人资产配置、月供承受能力等实际情况进行合理规划。

观念转变：投资不如还房贷

“时间倒回三年前，你问我要不要提前还房贷，我肯定说不会，但现在我也开始动摇了。”陈先生说道。过去多年来，贷最高的房贷，还最长的时间，绝不提前还房贷，是买房这件事上很多人的共识，如今这种共识正在“瓦解”。

公式在采访中表示，社会融资中有一项就是居民贷款，近年来，居民贷款意愿下降和提前还贷的逻辑是一致的。

过去十几年来，居民愿意贷款买房，并且不提前还贷，原因是通货膨胀率相对较高，整个社会投资又比较热，居民更愿意拿钱去做多元投资。第二，房地产市场经过了一个快速上升的周期，投资回报率非常高，居民不断贷款买房，看重的是房产未来的升值空间，这个投资回报率远高于房贷的利率。

但目前正处在一个变化的阶段，近五年来，房住不炒的政策执行得越来越严格，提高贷款门槛、限购、限贷等政策，不少房地产企业高周转的模式受到了压力，房地产价格未来的预期已经收缩，加上疫情反复，影响到了很多企业以及个人的收入。另一方面，整个社会的投资回报收益也存在泡沫，居民拿出钱投资股票基金理财，回报率已经不可能再像过去期待的那么高了，所以很多人觉得不如提前还贷。徐晶