广州二手房需求“向外走”趋势明显

　　与2017年一季度相比，2018年一季度广州二手楼市的购买力并没有太大的变化，需求最大的仍然是总价在300万元以内的房源。不过低价房源数量的减少，导致低总价物业成交占比明显下降。据合富大数据统计，去年一季度总价在150万元以内的物业，仍占到二手住宅市场成交的38%，到了今年一季度，总价低于150万元的物业成交占比降至28%。

　　受不同区域楼价明显差异的影响，对价格较为敏感的刚性购房需求率先流向楼价更为实惠的非中心四区（除天河、海珠、越秀、荔湾之外的区域，下同），使得二手住宅市场需求外溢的格局已经逐步成型，外围区域二手住宅市场的成交量已明显超过中心四区。进入2018年一季度，需求外溢的趋势更加明显。

　　价格因素带动刚需“向外走”

　　由于3月广州楼市政策环境基本平稳，因此之前持观望态度买家的入市信心也有所增加。“近期出手购房的买家，大多已持续看房达半年甚至更长时间”，合富研究院高级分析师梁燕明表示，这类买家往往是在谨慎对比自身需求及市场行情后才决定出手购房。

　　对预算不多的刚需购房者而言，楼价往往是考虑的首位因素，但对购房区域的指向性不强。因此楼价相对实惠的非中心四区对刚需购房者的吸引力越来越大。

　　据合富大数据统计，今年一季度中心四区的一房住宅套均总价约175万元，而在非中心四区，一房住宅套均总价仅为98万元，前者比后者高出78.6%。中大户型物业的价差更为明显，今年一季度非中心四区的三房住宅套均总价235万元左右，中心四区则在500万元以上，在中心四区买一套三房单位的预算，在非中心四区就有可能买到两套三房单位。

　　目前,选择在非中心四区买房的首次置业买家数量，已经超过了留在中心四区买房的首次置业买家。据统计，今年一季度录得的首次置业购房个案当中，购买非中心四区房源的个案占比高达53%，购买中心四区房源的个案占比仅47%。

　　不过，2018年一季度录得的改善型换房个案当中，购买中心四区房源的个案占比仍高达57%。改善型换房买家对地段、配套要求较高、购房区域指向性往往更强，大多仍倾向于在中心四区买房。

　　非中心四区可买更大面积物业

　　由于存在价差的因素，在楼价相对较实惠的区域往往会偏向于购买面积更大的物业。

　　据合富大数据统计，今年一季度中心四区录得的首次置业型购房个案当中，占比最大的是购买两房单位的个案，比例超过一半以上。而在非中心四区录得的首次置业型购房个案当中，占比最大的是购买三房单位的个案，占比约45%。

　　同样的差异也存在于改善型换房个案当中，由于中心四区的楼价已明显高于非中心四区，因此，即使是预算较为充裕的改善型换房者，在中心四区买到的物业面积一般都会偏小一些。

　　据合富大数据统计，2018年一季度在中心四区录得的改善型换房个案当中，购买两房、三房和四房单位的比例分别为33%、42%和11%。而在非中心四区录得的改善型换房个案当中，购买两房、三房和四房单位的比例分别为20%、45%和21%。如面积相对较大的四房单位，中心四区录得的换房个案当中仅有一成个案是购买四房单位的，而在非中心四区购买四房单位的，就占了改善型换房个案的两成。

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　　荔湾广钢新城

　　近年来，广钢新城有不少新盘推出。合富置业荔湾广钢新城分行主管陈嘉伟表示，很多买家会购买广钢新城内的一手新盘，但预算较低的买家会关注周边的一些楼梯房，现时楼梯房的放盘价约2.5万至2.6万元/平方米。

　　陈嘉伟表示，较受欢迎的楼梯房社区主要是金道花苑，二手均价约2.5万至2.8万元/平方米，成交主力户型为40至70平方米的小户型，多数买家购房总价在120万到150万元间。较受欢迎的电梯房是四季花园，二手均价约3.5万至3.8万元/平方米，成交主力户型是两房，总价在270万-290万元左右。其中购买金道花苑的买家主要是新广州人、芳村本地人和周边一些预算比较低的人群，而购买四季花园的买家大多是刚需客和投资型买家。

　　荔湾南岸板块

　　该区域位于荔湾老城西部，购买二手房的主力人群是80后置换型买家和刚需型买家。区域内较受欢迎的二手楼盘有荔港南湾、珠岛花园和富力广场，三大楼盘均为电梯楼。其中荔港南湾的成交主力户型是60至76平方米两房，总价在260万至350万元间。珠岛花园的成交主力户型是80至100平方米三房，总价约310万到320万元。富力广场主要成交的是60万至70平方米的电梯两房，总价在310万至370万元之间。

　　白云同和板块

　　在同和板块内，较受买家欢迎的二手楼盘有云裳丽影、合一国际、香柏广场。成交主力户型是90平方米紧凑型三房，总价在380万元左右。买家多数是在天河区和白云区交界的人群。

　　花都中区板块

　　“花都中区板块内的新盘路劲天隽峰对周边的二手市场起到带动作用”，合富置业花都骏威分行主管廖西金表示，与一手住宅相比，二手房首付较低，价格上更有优势，能够吸引买家看完一手盘后，关注周边的二手楼盘。其中较受欢迎的二手楼盘有骏威广场，成交的主力户型是127平方米的电梯三房，总价在250万到300万元左右。买家主力人群是广州市区40到50岁的改善型买家。

　　番禺亚运城

　　亚运城仍在开发中，新盘与二手房并存。合富置业番禺亚运城分行主管侯啟同表示，超过半数买家在亚运城看房时会首先选择看一手楼盘项目，然后再关注二手楼盘。目前亚运城二手楼盘中，媒体村和运动员村相对更受欢迎，这两个楼盘距离地铁站较近，更具市场优势。目前媒体村主要成交户型为73至93平方米两房，总价约210万至245万元。运动员村的二手房成交以三房户型为主，其中115平米住宅成交总价约310万至320万元，136平方米住宅成交总价约370万至380万元。

　　南方日报记者 葛政涵 许蕾