央企地产龙头厚积薄发 保利迎业绩井喷期

　　从“招保万金”时代起，保利地产一直是房地产市场上备受瞩目的行业龙头之一，而随着如今行业发展形势愈发复杂、房企规模之争愈发剧烈，以稳健姿态开拓进取的保利地产再度迎来了自己的全面发力期。

　　增速新高 稳扎快打

　　年报的发布无疑是上市房企一年中最关键的大考之一，不同于一鸣惊人的黑马，保利地产的表现更像是发挥稳定、发展全面的“三好学生”。

　　根据《保利地产2017年年度报告》数据，2017年保利地产总资产达到6964.52亿元，同比2016年增长48.82%，营业收入小幅缩减5.46%至1463.1亿元，但归属于上市公司股东的归母净利润高达156.26亿元，同比增长25.8%。

　　利润率的提升是净利润不减反增的核心因素，年报数据显示，保利地产2017年毛利率达到31.05%，同比提升2.05%，扭转了下滑趋势，净利率则达到 13.45%，同比提升了2.42%。这一数据优于行业表现，根据中原地产统计，2017年主流房企平均净利率为12.4%。

　　此外，保利地产的2017年销售业绩为3092亿元，同比增长47.2%，保利地产方面表示，这一增速创下了“近七年来同比最高增速”。记者调查保利地产历年公开的销售业绩计算得知，保利地产在 2010年实现661.68亿元销售业绩，同比增速52.53%，而后以较平稳的增速于2012年与绿地集团并肩成为迈入房企千亿俱乐部的第二及第三个玩家。

　　时隔七年再现的高增速意味着保利地产已经准备好再度冲关，目标显然是碧桂园、万科、恒大已经率先迈入的五千亿。从土地储备上来看，加速拓展的姿态已经尽显。

　　年报数据显示，保利地产目前待开发土地储备面积为9090万平米，可以保障未来2-3年开发需求。其中，2017年全年拓展项目204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，分别同比大幅增长了88%和128%，平均楼面地价为6118元/平方米。值得注意的是，通过并购合作获取的新增土地储备占比达到了48%。

　　保利地产方面透露，2017年完成了对中国航空工业集团有限公司11个项目的收购，新增规划容积率面积近538万平方米，这是并购合作获取的新增土储中兼具了“质”与“量”的重要部分。

　　2016年10月，中航地产（SZ：000043）发布《重大资产出售预案（修订稿）》，宣布将旗下房地产业务出售给保利地产，经查阅预案发现，保利地产通过此次重组整合获得的土地资源大多在2011年之前就已经取得，而2011年至今，土地价格已远非同一水平线，这一部分土地储备具有极大想象空间。

　　除并购合作外，保利地产方面还表示，顺应土地供应“多主体、多渠道”的趋势，“公司在拓展土地类型上灵活运用多种投资拓展、管理输出模式，加强了对工业用地、产业用地、基础设施用地、村集体用地的获取，提高对各类土地资源控制能力。同时，充分发挥央企优势，全方位参与各类产业协同，以公建模式推动城市更新、以文化IP模式提升生活品质、以产业协同模式助力产业升级与乡村振兴。”

　　土地扩张策略的激进对资金链条提出了更高的要求。根据年报信息，保利地产2017年新增有息负债1261亿元，资产负债率和净负债率则分别达到了77.28%和86.45%。不过，在2017年行业融资成本普遍上升的情况下，保利地产新增有息负债综合成本仅4.98%。

　　据业内人士透露，保利地产对于债务风险的控制极为严格，项目拓展均在保障资金安全的前提下开展。而2017年有息负债的大幅增加，一方面是基于对行业资金面临紧缩的预判，提前储备资金，保障运营需求；另一方面是把握低利率机遇获取低成本资金。

　　保利地产方面也认为，尽管目前负债率达到了近年高位，但总体风险可控。

　　深耕城市群 高度市场化

　　“前瞻战略眼光和卓越的管理能力”，在保利地产的年报中，这句话被放在了核心竞争力的首位，可谓自信心十足。

　　能够长年在房企中位列前五甚至三甲，对于行业的战略判断与策略把控是保利地产的强项。值得注意的是，为了让“强者更强”，保利地产在2014年正式成立了保利地产发展研究院，据了解，公司战略研究体系规模已经超过百人，且入门门槛即为名牌大学硕士学历。

　　对于行业整体动向的众多研究成果为保利地产发展战略的制定提供着参考。2月，保利地产发展研究院发布了《保利2017年房地产行业白皮书》，从大数据及基本面出发，提出了“大象继续起舞，主力战场仍是深耕大中城市及周边”的企业策略，认为长三角、珠三角、京津冀三大城市群是未来市场机会聚集的战场。

　　这一战略思考与不少行业专家的“都市圈”发展概念极为相似。世联行董事长陈劲松就曾对记者表示，“未来几年，房企只有在核心都市圈完成集中度的提升才是有效率、有利润的，全面的、整体的集中度提升效率存疑。”陈劲松也认为，围绕北、上、广深的三大都市圈是未来行业真正有效提升规模的必争之地。

　　这样的趋势是保利地产乐于见到的。根据年报数据，保利地产2017年在三大核心城市群销售占比近70%，其中粤港澳大湾区销售近千亿，同时，在一二线城市的市场地位稳固，销售业绩的82%由一二线城市贡献。

　　在新开拓土地储备资源上，保利地产也有所侧重，一二线城市在2017年的新增储备面积占比及总储备面积占比均为63%，而拓展了新增土地储备的三四线城市也大多分布在三大城市群中。

　　保利地产方面表示，将“坚定以核心城市为中心的城市群布局策略，坚持对三大城市群及周边区域、重要节点城市的深耕。”

　　战略制定明晰，策略执行坚定，保利地产虽是央企，但在高度市场化过程中逐渐形成了活力十足的组织创新机制。

　　年报信息显示，保利地产在2017推出了员工跟投计划，将核心员工与公司业绩进行高度绑定，逐步建立市场化长效机制。同时，保利地产第二期股权激励也将在2018年进入行权期，根据其最新董事会决议，该期股权激励对象覆盖了633名员工。保利地产方面透露，这是央企中覆盖人数最多、覆盖员工层级最广的股权激励之一，“将对进一步提升员工效率、稳定核心骨干发挥重要作用。”

　　不断市场化补充央企经营短板的同时，保利地产也在市场化过程中持续发挥自己中央房企龙头平台的优势，包括优先级更高、稳定性更优的融资渠道，更具有公信力的品牌影响力，以及独特的资源获取能力等。例如，保利地产通过资本市场的并购重组，注入了同为央企序列的中航旗下优质地产资产。

　　两翼与创新

　　保利地产将“一主两翼”做为自己的内生战略，房地产金融与社区消费服务被看作助推地产主业的羽翼，而其核心均在于通过持续创新提升核心竞争力。

　　在房地产金融的开拓创新上，保利地产一直走在房企的前列。早在2010年，保利地产就设立了旗下的首个房地产基金，根据年报信息，截至2017年末，保利资本累计管理规模148亿元，信保基金累计管理规模637亿元，连续六年评为“房地产基金前十强”。

　　在不少房企刚刚敲开房地产金融大门的如今，房地产金融已经在成为保利地产新的业务增长极。保利地产方面透露，地产+金融是资金优势与地产资源的完美结合，而保利模式是“以房地产基金和普惠金融为基础，与主业协同发展，对产业链上下游进行整合，探索布局前沿产业。”

　　敏锐的创新思路与付诸实践的能力和决心成为了步步领先的基石。今年3月，保利地产正式发行了国内首单房企租赁住房REITs（第一期），不少业内人士认为，大型央企保利地产的身先士卒，是国内REITs以及其他租赁证券化产品坚冰逐渐破开的重要表态以及风向标。

　　社区消费服务相比而言更“接地气”，却正在国家政策倡导的“美好生活”风口之上。

　　保利地产方面表示，将以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，依托房地产开发和经营主业，充分挖掘业主资源，积极匹配消费需求，延生社区消费服务价值链。通过市场化、资本化的方式实现公司在社区消费服务领域的多元化快速发展，打造社区综合服务商。

　　其中，保利物业已经成功在新三板上市，2017年末合同管理面积超过1.7亿平米，其中2017年新增外拓面积达到2379万平米，同比增长52%。值得一提的是，年报提及，在做好基础物业服务同时，保利地产围绕社区庞大的客户资源，不断丰富社区消费服务内涵，在社区养老、和乐教育、二手经纪、社区商超等方面均实现了“由零到一”的突破。

　　3月，北京市规划国土委发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，清单对于社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施“开了绿灯”，鼓励各类用地调整为居住公共服务设施用地，以提升人民“美好生活”。做为城市政策的风向标，北京正负面清单对于各大一二线城市均有借鉴意义，而保利地产的社区消费服务业务极有可能受此裨益。

　　良好的基本面，开拓进取的创新…多方面竞争力的持续提升使保利地产获得了资本市场的正面反馈。根据Wind数据，截至4月18日，中国公募基金中有45家将保利地产做为第一重仓股，在地产股内排名领先，且平安证券、华创证券等多家券商给予了“强烈推荐”评级。