Ken Chen：走遍南加，只为做精地产估价

Ken陈健1997年来到美国，2000年开始进入了房地产行业。在国内新闻科班出身，对信息传播和社会动态有着独到见地的他，最先涉足的领域便是房地产估价，到现在已有19年的地产估价从业历史。

选择这个行业的初衷是对房地产领域的热忱，也是因为机缘巧合受到朋友引荐正式入了行。2000年，整个房地产市场处于高速上升期：可以说Ken先生正赶上了红利期。

经过数年的沉淀，Ken先生在04年的时候开了一家自己的房地产估价师行。发展至今，已成为了由他领衔，拥有多名执业估价师的业内知名估价师行。“从事估价行业有一个好处就是对南加州，甚至乎整个加州地区的房产市场比较了解，因为我们是多家美国大银行认证的估价师行，不同银行在审核放款前都会让我们对房产进行评估。其中有高端的也有低档的，遍布东南西北。”Ken先生表示。多数地产中介难免会有一些地域和文化上的局限性，往往是在一个城市或某个区域进行经营和销售。而Ken先生的估价师行接到的估价，则是遍布南加州地区的每一个角落，因此对市场有着更为独到、全面的理解。

“例如对于两千万美金的房子，它们的景观差价是多少，学区的差别有多大，不同社区之间的区别怎样，上市之后多少天能卖掉等，我们都需要详尽地去分析比较。而在洛杉矶最差的区域，我们也会接触到。久而久之，在估价的过程中积累到的经验，养成了的中肯务实的工作作风是最宝贵的。”Ken先生归纳到。

对于相对较“重”的地产投资来说，对市场风向的通盘把握是极为关键的。身为估价师的Ken先生比其他中介提早一个月或一个半月知道市场的走向。而这其中的原因在于估价师所处位置的特殊性。

“房地产买家签约后多数会去银行办贷款。贷款通常需要一个月到一个半月的审核后才能放款，在前期做估价的时候，外面基本上没人知道具体的成交价是多少。 譬如说，大家都看得到的卖方要价是六十万。每个人想当然就会觉得那成交价应该大约是五十七五十八万左右吧，但其实不一定的。在整个市场处于上升期的时候，外面的开价是六十万，可能暗地里已经被抢到六十六万，六十七万，六十八万都不一定。但是，只有买卖双方中介，贷款专员，和我们估价师知道，合约价是不到在政府登记那天都不会公开的。所以在某一个时期，不同银行来的order里，如果有80%的买卖合约的成交价高于卖方开价的情况下，我们可以预见一个月以后，整个市场大概率会走高。”Ken先生娓娓道来。

2013年1月，Ken先生的估价师行平均每天收到的二十多个银行的估价单里，有80%的购屋合同价高于之前的市场价20-30%（估价价值）。在那种情况下，估价师行就像一个小型的“大数据库”，清楚地提前看到市场的“强趋势”。

也因此，KEN先生于2013年1月签约购买的房产，在2013年3月成交时就立马获益超过30%。当时代表卖方的老外中介由于是不熟悉市场的兼职中介，所以只根据之前的周边成交价来定价，并没察觉到市场上扬的趋势。“如果每个人都看到市场暴涨的时候，其实已经是抢不到房子的了。”

在近20年的估价师生涯中，最令Ken先生触动的不是经手的数万栋地产，而运用专业知识为身边好友提供的实实在在的帮助。

Ken先生的一个朋友在金融海啸的时候买了银行法拍屋，他买的时候是三十多万，刚买回来政府就马上按五十多万来算他的地税。他觉得很冤枉，三十多万买应该按三十多万征收地税，为什么要按五十多万呢？

那时候，他求助于地产中介，而中介也没办法解决，就跟他说政府说多少就只能按照多少算。外行看热闹，内行看门道。在一次与Ken先生的交流中，他得到了专业、合规的解决方案，并最终成功解决了地产税过高的问题。首先，Ken先生研究了房产的地址和几个问题。

第一，这个房子是真的经过broker上市的，因为美国的房产交易很规范，有一个完善的系统，一上去之后每个中介都看得到。政府认定只要通过这个平台上市而成交的，都基本算得上是一个market transfer，是一个市场交易，而不是undertable的私下买卖。只要是市场交易，政府就可以按其成交价来算地税。

Ken先生首先抓住这一点，这个房子上市了。其次再分析它上市了两百多天，也就是说他放到市场上面是有这些数据的。然后发现它当时是银行回收屋，里面状况很差：厨房设备，中央冷暖气，甚至乎电箱都被盗了，并且存在着很多被政府勒令拆除的违章建筑。

随后Ken先生就去那城市的Code Enforcement Departmen专门抓违章建筑的部门，调出了这房子被勒令整改的清单，足足有十几页纸那么长。

“一项一项地列出来后，谁拿到那份清单都会望而却步，都不知道这该花多少钱去弄呢？所以没有人敢碰那个房子，导致它被搁置了两百多天。我这个朋友全部现金去买，买了之后拿着他这一叠东西慢慢整改，把没有permit违建部分统统拆掉，要怎么改的全部按政府要求来改，最终花了十几万去整改。整改完当然是之后的事了，但是他买的时候，第一，是属于market transfer性质，市场交易市场行为；第二，为那个时候在市场上之所以这么久没人买，就是因为有太多的违章建筑。所以他买的时候三十几万是符合当时market value的。”Ken先生严谨地分析道。

最后Ken先生与该好友写了一封长信，把以上问题都做了详实的呈现，再把他装修前装修后的照片，他花了多少钱去装修这些全部提报给政府部门。大约半个月之后，政府接受了请求，把地税降到了三十余万。Ken先生以他的专业精神和对朋友的真诚，最终帮助好友节约了一笔不小的开支。

Ken先生的经验与敏感是一种无形的资产。曾经有一次，针对一块处于仓库区的学校用地，KEN先生详细地查看核实了它的用地规划和用地性质后，建议客人大胆购入，并成功地协助客人改变了土地用途，令其价值翻倍。

从2000年开始到现在，经Ken先生手签名的估价的有三万多栋房子。足迹遍布加州，Ken先生对地产估价的自信来自于他近二十载积累的经验，更源于他由一而终的专业精神。