上半年14家房企销售额上涨7.8% 企业之间分化加剧

　　截至7月4日，14家在港及内地上市的房地产企业公布了前6个月的销售情况。这些企业共计实现销售收入1.13万亿元，同比上涨7.8%，在2018年销售高基数的背景下实现销售额增长。不过，整体增速较2018年同期下降明显，且企业之间分化加剧。有信托公司人士对中国证券报记者表示，部分前期较为激进的信托公司受到银监“窗口指导”，要求不同程度地控制地产信托业务规模。下半年房企销售增长和融资压力或增加。

　　销售分化加剧

　　从目前情况看，在第一梯队“碧万恒”三家企业中，除碧桂园外，万科和中国恒大都已经公告了前6个月销售数据。

　　整体来看，增速均较去年明显放缓。其中，万科6月份实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额663.9亿元，同比分别增长8.7%和1%；前6个月实现合同销售面积2150.1万平方米，合同销售金额3340亿元，同比分别增长5.6%和9.6%。中国恒大6月份的合约销售金额约为502.6亿元，较去年同期增长约0.4%；6月份的合约销售面积约为464.9万平方米，合约销售均价为每平方米10811元。中国恒大前6个月实现销售金额2818亿元，同比下降7.4%。

　　中小房企呈现增速各异态势。旭辉控股、禹州地产、合生创展和佳源国际前6个月销售额增速居前。其中，合生创展前6个月实现销售额103.69亿元，同比增长66.3%。旭辉控股、禹洲地产和佳源国际上半年销售额同比增速分别为34%、32.47%和19%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，对比过去的数据，2019年前6个月房企销售业绩继续分化。2018年同期，很多房企销售额同比上涨超过50%，而2019年上半年大部分企业以平稳为主，有的企业涨幅明显放缓。整体看，第二季度部分城市楼市活跃度相比一季度有所降温。房企通常在6月份增加供应，以冲刺半年报业绩，预计7-8月淡季房企的销售压力将加大。从2019年以来的数据看，随着龙头房企销售的降温，中型房企竞争的局面将逐渐出现。

　　土地市场升温

　　销售增速放缓，但房企6月份“补货”热情仍然高涨，且拿地重点地区不约而同回归到一二线城市。中原地产研究中心统计数据显示，6月份土地市场继续高位运行，一二线热点城市卖地收入合计达3609亿元，同比上涨达52%，环比上涨幅度达14%。

　　6月，13个一二线城市单月卖地金额超过百亿元。这也是最近一年的高点。从具体城市看，杭州单月卖地309亿元，位居全国第一，南京、深圳、宁波和北京四个城市单月卖地收入均超过200亿元。

　　张大伟表示，6月一二线城市土地市场热度再起原因比较多。相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月来，多地土地市场约束条件相对减少，一些城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房等方面都有所调整。在这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。从房企角度来看，房企需要补充土地储备。今年以来，整体资金面有所缓解，部分企业拿地积极性明显提高。有的企业战略布局增量加大，还有一些新上市的房企增加土地储备。从市场情况看，第二梯队房企抢地最为坚决。

　　房企人士指出，最近三四线城市楼市依然相对低迷。在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这是一二线城市土地市场升温的主要原因。同时，不少城市增加土地出让。不过，一旦土地市场过热，调控政策可能出台。

　　融资环境或收紧

　　今年以来，房企拿地积极性大增，融资环境较2018年明显改善是另一大原因，融资成本有所降低。在此背景下，未来融资环境是否会收紧备受关注。同策研究院监测的40家典型上市房企月度完成融资情况显示，经历了5月融资规模大跳水后，40家典型房企6月份完成融资规模触底反弹，共计完成融资金额折合人民币611.60亿元，环比上涨66.2%。

　　同策研究院数据显示，从融资方式来看，以公司债、信托贷款、开发贷为主的债权融资工具仍是房企的主要融资途径。其中，6月40家典型房企通过公司债共计融资176.55亿元，环比上涨84.21%。整体看，债务融资成本略有上涨。此外，今年以来，房企融资呈现出股权尤其是项目股权转让融资案例大幅增加的情况。以泰禾集团为例，连续三月不断出让项目公司股份。分析人士指出，在楼市仍处于严格调控的背景下，部分现金流存压力的企业或通过转卖项目减轻压力。

　　瑞银证券房地产行业分析师谌戈认为，目前房企融资环境并未发生明显变化，但不排除部分拿地较为激进的企业受到“窗口指导”。整体来看，市场不必对此过分担心。

　　谌戈表示，根据与数家上市房企的沟通情况，多数房企反映近期融资环境和政策未发生明显变化，且部分房企近期刚刚成功发行了债券、ABS等产品。针对拿到“地王”的公司，机构在融资时的要求往往有所提高。这一直是行业惯例，并非近期才出现。但有的公司认为，近期融资环境较稍早前确实有所收紧，这或有助于土地市场降温，从而降低拿地成本，房企增厚利润率。