禹洲地产的千亿征程:为备"弹药"加快拿地 频繁高利率发债年内融

　　中国网财经6月14日讯(记者 刘小菲)禹洲地产近期发布的运营数据显示，2019年1-5月，公司实现累计销售金额212.9亿元，同比增长15.23%；累计销售面积137.38万平方米，同比下降0.73%。

　　禹洲地产给自己设定的2019年合约销售目标是670亿元，以此计算，截至5月底，禹洲地产已完成了年度目标的32%。

　　然而，不少投资者对禹洲地产能否完成2019年销售目标存在质疑，原因是该公司去年的销售目标并没有完成。财报显示，禹州地产2018年累计实现合约销售金额为560.03亿元，而年初公司定下的销售目标是600亿元。此外，禹洲地产董事局主席林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的计划。

　　禹洲地产相关人士在回复中国网财经记者采访函表示：“集团对今年及2020年冲刺千亿目标有坚定信心并持续稳步推进。”该人士透露，禹洲地产2019年上下半年的推货节奏是4:6，全年推货货值为1103亿元，670亿目标对应61%的去化率，而过去数年禹洲去化率一直稳定在65-70%。”

　　谈到禹州地产去年未完成销售目标的原因，该人士称：“并非无法实现，实际是由于2018年下半年市场行情严峻，公司主动放缓了推货节奏。”

　　前5月拿地184亿元

　　为实现千亿目标，禹洲地产的拿地步伐在不断加快。截至2018年末，禹洲地产土地储备1738万平方米，货值超过3000亿，其中80%分布在一线和二线城市。不过，与其同级别的龙光地产、中国奥园等多家公司的土储均超过了3000万平方米。

　　禹洲地产的土储能否支撑销售规模扩张速度？禹洲地产董事局主席林龙安在出席2018年度业绩发布时曾给出答案。林龙安表示，禹洲地产会适宜根据销售进度增加拿地，2019年总预算约400亿。

　　2019年以来，禹州地产拿地速度的确有所加快。根据中指院数据，今年1-5月禹洲地产拿地金额为184亿元，在所有房地产企业中排第19位；而去年同期该公司的拿地金额为96亿元，排第27位。禹洲地产在回复中国网财经记者的函件中也谈到，截至目前公司已拿到12块地，其中9块在1-3月份地价相对低估时获得。

　　禹洲地产还强调，公司坚定聚焦长三角、大湾区以及中西部核心城市，在具体地块方面则关注能够符合快速供货、快速去化、高利润的标准。

　　或许是由于拿地速度加快，禹州地产近期陷入了暂停发债传闻。5月30日，有消息称内地监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品，更传有5家拿地进取的房企暂停公开市场发债名单，其中包括禹洲地产。

　　不过，上述消息遭到了禹洲地产的否认。禹洲地产相关人士告诉中国网财经记者：“公司没有接到任何监管机构通知，目前资金链和生产运营也未受到任何影响。”同时，林龙安在出席禹洲地产股东大会时也指出，公司拿地策略以谨慎、稳健为主，支持国家政策落地，以及保证房地产市场平稳健康发展。

　　杭州地块引入宋都合作开发

　　但不可否认的是，伴随着销售和拿地规模扩大，禹洲地产的负债正在不断走高。截至2018年年末，禹洲地产负债总额为936亿元，与2017年底相比增长了逾300亿元；资产负债率81.38%，在港股上市房企中排第33位，净负债比率约为66.97%。

　　高负债下，禹洲地产在引入华侨城战投后，又将高价拿下的土地项目与宋都股份合作开发，一度引发市场对其资金链紧张的猜测。

　　据了解，去年9月，华侨城(亚洲)全资附属公司华昌国际以18.24亿港元认购禹洲地产增发的4.6亿股，至此，华侨城(亚洲)成为禹洲地产第二大股东。对于配售所得款项，禹洲地产表示，将在机会出现时用作未来可能的投资。

　　今年5月底，宋都股份发布公告，将与禹洲地产附属公司合作开发其近期拍得的杭州地块，并将投资23.28亿元获得项目公司50%股权。资料显示，上述地块位于杭州市拱墅区祥符地区，系禹洲地产子公司在5月17日以最高限价46.57亿元竞得，溢价率近30%。

　　有业内人士称，对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说，土储扩张重要性不言而喻，但一个项目近50亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字，而23.28亿元引入宋都之后，无疑能够为禹洲的资金链“回上一大口血”。

　　以超过8%的利率发债融资逾百亿

　　中国网财经记者还注意到，今年以来，禹州地产频繁发债。今年1月16日、1月29日和2月19日发布的公告显示，禹洲地产分别发行了5亿元美元的优先票据，折合人民币超过100亿元，利率分别为8.625%、8.5%和8.5%。

　　1月30日，禹洲地产还发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划，票据年利率同为8.5%。实际上，8.5%的票面利率在同期发债的房企中处于较高水平，世茂房地产、碧桂园、雅居乐、旭辉发行的优先票据利率均低于7%。至于上述国内外4笔借款的用途，禹洲地产均表示用于现有债务再融资。

　　此外，禹洲地产3月29日发布的公告显示，公司发行不超过35亿元规模的公司债计划获证监会批复。

　　财经评论员严跃进表示，房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力，尤其在近两年房地产管控相对严格的情况下，这是很多开发商目前面临的问，而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。严跃进进一步指出，开发商愿意付出一定的融资成本以确保资金回笼，说明企业销售受到了影响，需要通过融资获取资金支持。

　　不过，禹洲地产告诉中国网财经记者：“公司不存在资金压力，截至2018年12月31日，公司手头现金约293亿元，针对今年到期的债务，已通过多元化的渠道稳妥安排。”