广州地王解套难题：中冶、时代中国患“拖延症” 保利两项目计提

　　长江商报消息●长江商报记者 杨玲玲 广州报道

　　“地王如何解套仍是一个难题。”6月7日，一位长期观察珠三角土地市场的人士对长江商报记者分析称。

　　克而瑞数据显示，在被称“地王年”的2016年，全年诞生了超过350宗单价和总价地王，其中广州的14幅地王多诞生于第四季度，且土地市场的热度延续到了2017年。

　　豪赌之后，地王近况如何？连日来，长江商报记者实地走访发现，经历过2016年至2017年的土拍狂欢后，地王们迎来了开发入市的艰难时刻，多个热门板块的地王项目患上了“重度拖延症”。

　　其中，保持广州单价地王记录至今的时代中国（01233.HK）地块，仍处于“正负零”以下；曾涉嫌违规施工的中冶万宝地块项目未开放营销中心，项目相关负责人6月6日对长江商报记者表示，目前正在施工建设当中，预计今年入市销售，但具体时间并未确定。

　　值得一提的是，将广州作为大本营的保利地产（600048.SH），日前披露了计提存货跌价准备情况，多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.42亿元，其中广州保利广钢219项目、保利广钢224项目两个高价地项目计提存货跌价准备近11亿元。

　　易居中国研究院副院长杨红旭对记者表示：“市场上的部分地王项目仍未解套，有些是开发节奏缓慢，还未入市；有些是入市后定价高，去化不理想；还有些则是随行就市卖得差不多了，但根本不赚钱甚至亏钱。”

　　时代中国楼面价接近周边在售楼盘价

　　6月4日，广州仲夏时节，长江商报记者以购房者身份走访位于海珠区宝岗大道与江燕路交汇处的中冶逸璟公馆时，被保安拦下提醒称：“目前营销中心未对外开放，也没有销售人员接待，如果需要了解项目情况，可以先打电话。”

　　长江商报记者现场看到，项目一侧的联排别墅已经建成，而配建的商业部分仍处于打地基状态，营销中心入口处放着“暂未开放，敬请期待”的提示牌。记者致电营销中心，相关工作人员表示，预计将推出220平方米到260平方米的小高层，具体价格暂未确定，目前也还没达到对外开放的条件，营销中心仍在整改当中。

　　时间回溯到2016年11月，中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块，折合楼面地价达4.26万元/平方米，刷新当时海珠区的单价地王纪录，此后，该项目被命名为中冶逸璟公馆。

　　同样在被视为“地王年”的2016年，保利地产先是以25亿元拿下广钢新城AF040219地块，4.16万元/平方米的楼面价刷新区域地王纪录，时隔3天后，保利地产又以40亿元的大手笔拿下邻近的广钢新城AF040224地块，虽未打破此前创下的区域地王纪录，但楼面价同样高达4.11万元/平方米。

　　近日，长江商报记者在荔湾区广钢新城片区了解到，作为广州主城区置业的热门板块，多个品牌开发商在此展开激烈角逐。人流较为集中的开拓路几乎成为了楼盘一条街，除了附近楼盘，部分位置较远的项目也在此设立了营销中心。

　　长江商报记者探访看到，保利广钢219项目案名确定为保利东郡，营销中心与保利另一项目和光晨樾设在一起。销售人员介绍，目前，保利在广钢新城片区共拿了7块地，目前保利东郡已经开售，在售房源为71-108平方米的两房和三房，均价在5.2万元/平方米左右。营销中心一旁的工地中，几栋住宅楼被绿色防护网包裹，正逐渐拔高。

　　而在海珠区石岗路上的金融街融御项目营销中心，销售员武义（化名）热情介绍道：“这是金融街2015年拍下的地，也是一个离珠江航道只有200米的江岸项目，目前在售均价约6万元/平方米。”

　　同时，他指着项目前方一块空地称：“这是时代中国2017年拍下的地王项目，楼面地价已经5.6万元/平方米，接近周边在售楼盘的房价，预计未来开盘要卖到12万/平方米以上。”

　　武义口中的地王地块，诞生于2017年被誉为史上最严的“330新政”前夕，站在金融街融御项目位于29层的样板房可以看到，该地块当前正在挖地基。2017年3月，时代中国从20多家房企手中夺得的广州石岗路AH051028地块，总价20.37亿元，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地市场的最高单价纪录，并保持至今。武义多次将金融街项目的房价与时代中国项目的地价进行对比，俨然成了楼盘的一大卖点。

　　保利地王计提存货跌价准备10.97亿

　　“房地产行业最大的风险就是地买贵了。”融创中国董事会主席孙宏斌曾如是表示。

　　不过，对于地价超过5.5万元/平方米的广州地王项目，时代中国董事会主席岑钊雄多次公开表示不觉得买贵了，并预计项目会有不错的回报率。

　　事实上，这无异于一场豪赌。相关报道称，该地块将按较高规格的住宅项目来打造，但暂未确定入市时间，售价和盈利测算也无法披露。在分析人士看来，时代中国地块地价接近周边在售楼盘房价，未来入市很可能陷入“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。

　　数据显示，时代中国拿下该地块的2017年，销售额仅为416亿元，2018年升至606亿元。截至2018年末，时代中国的计息银行贷款及其他借款合计约为476.31亿元，现金及銀行结余为274.26亿元，负债比率由上年同期的57.6%升至62.6%。

　　地王宿命总是惊人的相似。时代中国地块约两公里外的中冶御景公馆项目，拿地之后的开发建设可谓“一波三折”。2016年11月，作为中冶置业进入广州的第二个项目，海珠区江燕路万宝地块以4.26万元/平方米的楼面地价被其收入囊中，是典型的“面粉贵过面包”项目。

　　一年之后的2017年12月，项目获得施工许可，建设过程中因排放废弃物、夜间违规施工等被行政处罚，在此之前，建设单位还曾涉嫌无证施工。目前，项目仍以“调整营销中心”为由未对外开放。

　　而对于同样出让于2016年11月的保利广钢224项目和保利广钢219项目，2018年4月，根据保利地产发布的关于2018年度计提存货跌价准备的公告，多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元，其中，保利广钢219项目和保利广钢224项目分别计提存货跌价准备3.83亿元、7.14亿元，共计10.97亿。

　　地王豪赌很可能将企业陷入危局，为什么房企还要冒险拿地？市场分析人士向长江商报记者提出，有些房企高调拿地王是为了布局考虑，有些则有一种赌性，想多赚一点，但自身能力又跟不上，最后导致陷入困境。

　　市场调整或持续一两年

　　2017年末，克而瑞研究中心选取了热门城市50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，有14个尚未开工，集体患上了“拖延综合症”。直至目前，仍有部分地王项目在与市场进行博弈。

　　“还没有卖的项目，还是想熬一熬，等到房价上涨或限价放松。”杨红旭认为，货币政策对楼市没有明显放松迹象，市场调整可能还要持续一两年。

　　“部分央企地王融资成本较低，项目运营风险不高，且涉及到国有资产流失问题，因此仍在观望等待，但民企的融资成本相对较高，或扛不住资金沉淀的压力。”一位研究机构的分析人士对长江商报记者表示。此前，记者曾多次走访被指“打响地王崩盘第一枪”的南京京奥港未来墅项目，在被曝出因拖欠工程款项目而停工的消息后，该项目一度关闭售楼处并封锁施工现场。

　　2018年以来，楼市调控未见松懈，融资环境持续收紧，高价地风险日益增加，广州已有多个地王项目在拖延之后以微利甚至亏本价格上市。明源地产研究院的研究报告指出，地王项目的销售价格一般都比较高，这种项目往往需要等待好的市场时机。但很多房企在竞拍时对未来预期过于乐观，没想会遇到调控，一入市就遇冷，开盘不利，导致后续去化艰难。

　　“2017年之后，由于全国大范围实行限购，土地价格上涨缓慢，地王过高的价格会导致项目迟迟不能开工。目前的政策不支持土地价格高速增长。地王项目存在一定亏损的比例，部分项目可能通过资产重组退出。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄对长江商报记者表示。

　　时代中国2017年拍下的广州地王地块，当前正在挖地基。 长江商报记者 杨玲玲 摄