个人房贷利率定价有变，上海或升，北京或降

继8月17日决定改革完善LPR（Loan Prime Rate即贷款基础利率）形成机制后，8月25日，央行确定住房贷款利率将对标LPR，商业房贷款利率由之前依据“央行基准利率+基点”转向“LPR+基点”来计算。

个人房贷利率“定价”标准调整之后，对购房者的贷款利率影响因城市、个人、套数而异。虽然多位业内人士认为这是中性政策，但仍将影响“金九”的成色。

不是单纯调高或调低商业房贷利率

8月25日，央行发布公告明确住房按揭贷款政策的最新原则，并于10月8日起执行。重点内容是，新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

公告内容显示，商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，加点数值要求符合全国和当地住房信贷政策要求。

此外，央行明确住房贷款利率底线，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

央行称此举的目的在于在改革完善LPR形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

众所周知，8月17日，为了提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行决定改革完善LPR形成机制，以解决原来多参考贷款基准利率进行报价，市场化程度不高，不能及时反映市场利率变动的问题。

在这样的大背景下，房贷利率也早已产生随之调整的预期。

8月20日，中国人民银行副行长刘国强在召开的国务院政策例行吹风会上透露，近期人民银行将在充分调研的基础上发布关于个人住房贷款利率政策的公告。新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。

对此，诸葛找房市场研究员姜国君认为，上述举动体现“房住不炒”的定位和实行差别化信贷政策的原则的同时，发出了进一步稳利率、稳金融、防风险的政策导向和市场信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则进一步解释称，过去商业房贷款利率是根据“央行基准利率+基点”来计算，而现在是“LPR基础利率+基点”。

他认为，此次央行政策本质上不是调高或调低商业房贷利率，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率，但现在瞄准的是5年期LPR这个贷款市场报价利率。LPR是包括中农工建等银行以及其他银行在内部形成的贷款市场报价利率，随时调整并且带有商业属性。而央行的基准利率是不会轻易调整的，一旦调整容易引起加息或降息的嫌疑。

个别城市首套房贷款利率有下调可能

个人房贷利率标准调整之后，对于购房者的贷款利率影响，成为最受关注的话题。

按新政规定，如果房贷定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

相比之下，中原地产首席分析师张大伟分析称，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。这符合新政策要求，因此对目前市场来说，政策不会导致利率上行。

中国人民银行有关负责人在答记者问时也强调，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

在很多业内人士看来，房贷利率与LPR利率挂钩在预料之中，这是一个中性政策。

不过，对不同城市的影响也不尽相同。在统一的底线之下，央行要求省一级分支机构指导下，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

从上述表述来看，“因城施策”的意图明显。“适度地放宽了各地确定房贷利率加点下限的政策空间，能更好地根据市场实际进行调控，避免一刀切。”姜国君如是说。

严跃进也认为，考虑到近期房地产贷款以收紧为导向，那么“LPR基础利率+基点”后的利率会有所上调。但受因城施策的影响，也不排除个别城市利率有下调的可能。

据张大伟介绍，国内不同城市的首套房利率差距较大，其中最低的上海只有95折，而很多城市的利率是5.4-6.0。从当下房地产市场看，首套房贷利率过高，从政策预期看，后续有降低的可能性。

以上海为例，此前对于最优质的客户，首套房按揭贷款利率可以给到9折（4.41%），优质客户则普遍可以给到9.5折（4.655%），按新政策的提法，上海首套房贷款利率预期将提高到4.85%。而北京首套房贷款利率为普遍是基准利率上浮10%，达到5.39%，从鼓励刚需购买首套房的预期来看，这意味着，新政之后，或有下调的可能。

二套房贷利率预期上涨，“金九”不再？

从上述新调整的内容来看，延续了旧政策二套房贷上浮比例大于一套房贷的逻辑，对满足基本自住需求的首次购房行为不施加贷款利率压力，而对购买二套房的行为进行一定的信贷制约。对此姜国君认为，这将有助于预防楼市过热。

此外，政策规定商业用房购房贷款利率加点标准与二套房贷相同，即为加60个基点。体现了房贷利率政策以首套房优先、二套房和商业用房趋严的导向。

同策咨询研究总监张宏伟也认为，房贷利率直接调控作用更加明显，可能刚需购房者和多套房购房者的房贷利率会出现分化，对于首套房刚需购房者可能会是利好。

值得关注的是，除了五年期的LPR利率变化影响房贷利率外，姜国君表示，央行房贷利率定价规则中还提到了“客户风险状况、信贷条件、合理确定每笔贷款的具体加点数值”等表述，这预示着差别化的房贷利率政策不仅因地区、因套数而异，或许后续还将有因人而异的可能性，比如个人征信记录的优劣也将对其房贷利率的高低产生一定的影响。

在一些业内人士看来，利率调整的变化或对市场销售也将产生一定抑制作用。

诸葛找房副总裁苑承建预计，未来一段时间，全国房贷利率不光不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，这对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

与此同时，姜国君也认为，受严格的二套房贷政策影响，各地商业银行所加点数也将高于60个基点。因此，不会引发“放水”的现象。

而从时间节点来看，9月份处于新房贷利率政策执行前的市场酝酿期，各商业银行尚未公布具体加点数值，购房者对利率变动的预期分歧将加剧，观望情绪也会加重。为此，姜国君认为，今年楼市“金九”行情将不复存在。